Novela občanského zákoníku přinesla změny u nemovitostí, dotknou se i firem

K výrazným změnám v oblasti nemovitostí došlo po novele občanského zákoníku, tedy zákona č. 89/2012 Sbírky, schválené v prosinci loňského roku. Velká část z nich začala platit od 28. února 2017, některé nabudou účinnosti až od 1. ledna 2018. Úpravy se přitom výrazně dotknou podnikatelů, ať už jde o firmy působící v oblasti správy nemovitostí, ale i podniky, které budovy či pozemky vlastní. Na novinky se musí připravit i stavební společnosti, které se věnují budování komunikací nebo inženýrských sítí.

K zásadní změně dochází u předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí. Předchozí občanský zákoník (zákon 40/1964 Sb.), který platil do 31. prosince 2013, zajišťoval spoluvlastníkům v případě převodu podílu dalšího ze společníků předkupní právo. Toto předkupní právo se uplatnilo jak v případě úplatného převodu, tedy prodeje nebo směny, tak u bezúplatného převodu, tedy darování. Tehdy se vztahovalo na spoluvlastníky movitých i nemovitých věcí. Jedinou výjimkou, kdy se předkupní právo neuplatnilo, byl převod na osobu blízkou.

Návrat předkupního práva

„Současný občanský zákoník platný od 1. ledna 2014 tuto úpravu nepřevzal a po uplynutí jednoroční přechodné doby s existencí zákonného předkupního práva spoluvlastníků nepočítal. Zákon v dosud platném znění naopak stanoví, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohou sjednat smluvně,“ konstatuje Markéta Cvrčková, partnerka advokátní kanceláře Taylor Wessing Praha.

Výjimku z tohoto pravidla představují případy, kdy ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit, například děděním. Předkupní právo v tomto případě mají spoluvlastníci při úplatném i bezúplatném převodu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Speciální úprava platí také pro podnikatele v zemědělství, konkrétně pro zemědělský závod (§ 1125 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník).

Novela občanského zákoníku (zákon 460/2016 Sb.) z prosince 2016 částečně vrací úpravu předkupního práva do doby platnosti starého občanského zákoníku, tedy do prosince 2013. Změna začne platit od 1. ledna 2018.

„V případě, kdy bude jeden spoluvlastník chtít převést svůj spoluvlastnický podíl, bude povinen nabídnout tento podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům, s výjimkou převodu na osobu blízkou,“ upozorňuje Lucie Baťhová z advokátní kanceláře Bělina & Partners.

 Spoluvlastníci nemovitosti, nikoliv však tentokrát spoluvlastníci věci movité, budou tedy opět mít při převodu podílu předkupní právo. To se opět uplatní jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Tu definuje § 22 občanského zákoníku.

Spoluvlastníci se navíc mohou svého předkupního práva vzdát. Takovéto vzdání se má účinky i pro právní nástupce spoluvlastníka, který se předkupního práva vzdal. Informace o tom, že se spoluvlastník vzdal předkupního práva, se bude zapisovat do katastru nemovitostí.

„Lze tedy uzavřít, že stav, kdy spoluvlastníci nemovitostí nemohou ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem, bude trvat pouze do konce tohoto roku. Poté již spoluvlastníci nemovitosti budou moci zabránit převodu na nechtěnou osobu tím, že využijí svého předkupního práva. Nadále ale neovlivní převody v rámci spřízněných osob,“ pokračuje Markéta Cvrčková.

Této přechodné situace se snaží využít řada společností, které obchodují s nemovitostmi, a oslovují spoluvlastníky objektů s žádostí o výkup. S tím, že pouze dokonce roku nebude mít na transakci vliv souhlas dalších spoluvlastníků.

zdroj: http://www.bulletin-advokacie.cz/novela-obcanskeho-zakoniku-prinasi-od-28.-2.-2017-zmeny-v-oblasti-nemovitosti?browser=mobi